Trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014

Công ty chúng tôi có dự án khu dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong đó ghi rõ "Các hộ dân xây dựng nhà ở trong dự án được miễn cấp giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư trực tiếp quản lý xây dựng theo Quy chế quản lý xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước cơ quan quản lý nhà nước về các sai phạm trong xây dựng của nhà đầu tư thứ cấp" Mới đây Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện gửi văn bản hỏi Sở Xây dựng về việc "quy định theo điểm h khoản 2 Điều 89 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 được hiểu là đối với những dự án dân cư đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (dù ở nông thôn hay đô thị) với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì không thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng. Do đó trước khi khởi công xây dựng nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải có giấy phép xây dựng theo quy định có đúng hay không"; và được Sở Xây dựng trả lời "dự án có mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14". Như vậy là Phòng Kinh tế và Hạ tầng và Sở Xây dựng đang hiểu là dự án dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vậy chúng tôi muốn hỏi dự án dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở có phải là Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 không và có thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 không?

Chứng chỉ quản lý dự án

Công ty chúng tôi là DNNN có đầu tư xây dựng dự án với tổng mức khoảng 50 tỷ, theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư chúng tôi tổ chức thực hiện quản lý dự án và thành lập BQLDA kiêm nhiệm sử dụng tư cách pháp nhân và bộ máy chuyên môn của mình. Tôi xin hỏi quý cơ quan: thành viên Ban QLDA kiêm nhiệm do chủ đầu tư thành lập có cần chứng chỉ quản lý DA hay không? hay chỉ cần chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ?

Áp dụng cơ chế đặc thù đối với dự án đầu tư

Theo quy định tại Điều 14 [Tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư xây dựng thực hiện theo cơ chế đặc thù], Nghị định số 27/2022/NĐ-CP ngày 19/4/2022 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý, tổ chức thực hiện chương trình mục tiêu quốc gia quy định: “1. Thuộc nội dung đầu tư của chương trình mục tiêu quốc gia. 2. Dự án nằm trên địa bàn 01 đơn vị hành chính cấp xã, do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý. 3. Tổng mức đầu tư dự án không vượt quá 05 tỷ đồng. 4. Kỹ thuật không phức tạp, có thiết kế mẫu, thiết kế điển hình hoặc các thiết kế sẵn có đã áp dụng trên địa bàn cấp huyện. 5. Thuộc danh mục loại dự án được áp dụng cơ chế đặc thù do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.”.

Như vậy, trường hợp dự án đã đáp ứng 05 tiêu chí trên và sử dụng nguồn vốn 100% từ ngân sách nhà nước, không sử dụng nguồn vốn Nhân dân đóng góp, thì dự án này có được phép thực hiện theo cơ chế đặc thù quy định tại Nghị định nêu trên hay không? Việc lập hồ sơ dự án có được áp dụng theo quy định tại Điều 15 [Lập hồ sơ công trình xây dựng đơn giản], Nghị định 27/2022/NĐ-CP ngày 19/4/2022 của Chính phủ hay không? 

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Chung cư nơi tôi đang ở có tổng diện tích sử dụng các căn hộ và diện tích khác (trường mầm non) là 31.800 m2, mức giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà được Hội nghị chung cư thông qua là 5.000, 0 VNĐ/m2/tháng. Số diện tích căn hộ hiện nay chưa bàn giao là 5.600,0 m2. Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành cho doanh nghiệp với đơn giá hợp đồng là 205.000.000,0 VNĐ/tháng là đúng hay sai theo quy định pháp luật.

Miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014

Công ty chúng tôi có dự án khu dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong đó ghi rõ: "Các hộ dân xây dựng nhà ở trong dự án được miễn cấp giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư trực tiếp quản lý xây dựng theo Quy chế quản lý xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước cơ quan quản lý nhà nước về các sai phạm trong xây dựng của nhà đầu tư thứ cấp". Mới đây Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện gửi văn bản hỏi Sở Xây dựng về việc: "quy định theo điểm h khoản 2 Điều 89 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 được hiểu là đối với những dự án dân cư đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (dù ở nông thôn hay đô thị) với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì không thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng". Do đó trước khi khởi công xây dựng nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải có giấy phép xây dựng theo quy định có đúng hay không?; và được Sở Xây dựng trả lời: "dự án có mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14". Như vậy là Phòng Kinh tế và Hạ tầng và Sở Xây dựng đang hiểu là dự án dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vậy chúng tôi muốn hỏi dự án dân cư với mục tiêu đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở có phải là Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 không và có thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 không?

Báo cáo người quyết định đầu tư

Đơn vị tôi đang thi công gói thầu thi công xây dựng thuộc dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công. Gói thầu thi công xây dựng đã được Chủ đầu tư phê duyệt dự toán gói thầu làm cơ sở lựa chọn nhà thầu qua hình thức đấu thầu rộng rãi. Đơn vị tôi trúng thầu gói thầu thi công, được chủ đầu tư phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu trong đó có giá trúng thầu làm căn cứ ký kết hợp đồng xây dựng. Trong quá trình triển khai thi công, do điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công làm phát sinh công việc ngoài phạm vi hợp đồng, cần phải điều chỉnh hợp đồng xây dựng. Cấp có thẩm quyền đã phê duyệt điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công và dự toán. Căn cứ Điều 36 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Khoản 12 Điều 1 Nghị định số 50/2021/NĐ-CP), nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng như sau: "4. Giá hợp đồng sau điều chỉnh không làm vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phòng cho gói thầu đó) thì chủ đầu tư được quyền quyết định điều chỉnh; trường hợp vượt giá gói thầu hoặc dự toàn gói thầu được phê duyệt thì phải được chấp thuận chủ trương điều chỉnh giá hợp đồng của người có thẩm quyền quyết định đầu tư".

Tôi xin hỏi, trường hợp sau điều chỉnh bổ sung, giá hợp đồng sau điều chỉnh làm vượt giá trúng thầu (trong quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu) thì Chủ đầu không có quyền duyệt điều chỉnh bổ sung mà phải phải được chấp thuận chủ trương điều chỉnh giá hợp đồng của người có thẩm quyền quyết định đầu tư. Vậy trường hợp trên Chủ đầu tư được duyệt điều chỉnh bổ sung không?